Rinkos vertės formavimo strategija

Rinkos  vertė –  apskaičiuota pinigų  suma, už  kurią galėtų  būti   parduotas  turtas   vertinimo  dieną,   sudarius tiesioginį komercinį  sandorį tarp  norinčių turtą  parduoti ir norinčių turtą  pirkti asmenų  po šio turto tinkamo pateikimo į rinką,  jeigu   abi  sandorio   šalys  veiktų   dalykiškai,  be prievartos ir nesąlygojamos kitų sandorių bei interesų [21].

Iš informatyviai efektyvios bei konkurencingos rinkos tikimasi, jog yra stiprus ryšys tarp prekės kainos ir kokybės. Tuo tarpu daug plataus vartojimo prekių rinkų rodo, jog ryšys tarp prekės kokybės ir kainos yra silpnas. Pastebėtina, jog šis reiškinys labiau būdingas pigių, dažnai perkamų prekių rinkoms (maisto produktai), nei brangių prekių rinkoms (nekilnojamasis turtas). Tačiau negalima teigi, jog šis reiškinys visai nepasireiškia brangių prekių rinkose- jis pastebimas ir čia. Daugelis tyrimų rodo, kad kainą gali įtakoti kokybės įsivaizdavimas, kuri nepriklauso nuo realios kokybės, tai lemia kiek vartotojas pasiruošęs mokėti už prekę.

Kaina tai toks parametras, kuriuo pirkėjas pasitiki kaip kokybės arba vertės indikatoriumi. Jeigu rinka būtų informatyviai efektyvi, pirkėjai ramiai galėtų priimti tokią kokia yra kainą ir ieškoti tokio pirkinio, kuris patenkintų pirkėjo skonį ir prioritetus. Deja, dažniausiai kaina labai prastai parodo produkto kokybę ir yra susijusi daugiau su marketingo strategija. Vis dėl to, vyrauja tendencija, jog pirkėjai linkę manyti, kad jei prekė brangiau kainuoja ji yra geresnės kokybės, nors kokybės pranašumas akivaizdžiai nėra matomas [3].

Yra du kraštutiniai pardavimo kainos nustatymo principai. Vienas jų- drastiškai pervertinti turtą, tikintis pritraukti pirkėją didelėmis nuolaidomis. Kitas- nustatyti kainą artimą rinkos vertei, taip pritraukiant maksimalų skaičių pirkėjų, tačiau šiuo atveju darant tik nedideles nuolaidas. Kainos nustatymui didelę įtaką daro ir laikas per kurį pardavėjas tikisi parduoti turtą. Nustatyta žemesnė kaina gali sutrumpinti pardavimo laiką, tačiau dėl to gali nukentėti pardavėjas negaudamas visos tam tikro turto vertos sumos. Taigi galima daryti išvadą, jog savininkas užaukštindamas turto kainą, rizikuoja užtrukti daugiau laiko jį parduodant.

NEKILNOJAMOJO KULTŪROS PAVELDO ATNAUJINIMO PROBLEMOS

Šiandieninę nekilnojamojo kultūros paveldo sampratą subrandino procesas susijęs su šiuolaikinės visuomenės raida, vertybėmis bei poreikiais. Seniau daugiausiai dėmesio buvo skiriama pavieniams meno kūriniams ar didiesiems paminklams. Pasaulio karų nulemti masiški griovimai bei didžiulės pramonės plėtros, prasidėjusios šeštajame dešimtmetyje, privertė žmones suprasti, jog reikia saugoti aplinką, kurioje jie gyvena ir dirba. Bėgant laikui keitėsi paveldo apsaugos samprata. Paveldo apsaugos filosofija nuėjo ilgą vystimosi kelią ir šiandien ji yra kur kas platesnė nei XIX a. pabaigoje ar XX a. viduryje. Dar ir dabar tęsiasi tarptautinės, regioninės bei atskirų šalių specialistų diskusijos, kurių tikslas rasti geriausius paveldo apsaugos metodus, pasimokant iš praėjusių šimtmečių klaidų ir pasiekimų.

Tačiau šiame darbe daugiausia dėmesio bus kreipiama į tai kokią ekonominę, socialinę bei kultūrinę naudą gali duoti kultūros paveldas. Visų pirma, šalis ar mietas besirūpnantis savo istoriniais pastatais gali tikėtis nuolat didėjančio turistų skaičiaus. Turizmas labai svarbus konkurencingumo skatinimui, smulkaus ir vidutinio verslo plėtrai. Smulkus ir vidutinis verslas išlieka vienu didžiausių ekonomikos augimo ir naujų darbo vietų sukūrimo šaltinių. Tai – vienas svarbiausių mūsų tikslų, nes būtent smulkus ir vidutinis verslas daugiausia ir kuria turizmo aptarnavimo sferą. 2005 metais Vilniaus miestas iš turizmo gavo 990 mln. litų pajamų. Vieno turisto vidutinės išlaidos Vilniuje visos kelionės metu buvo 1 140 Lt. Prognozuojama, kad 2009 m. Vilnius sulauks apie 2 mln. svečių [15].

Turizmas svarbus, tačiau ne vienintelis iš ekonominės naudos rūšių. Pastatų restauravimas kiekvienais metais sukuria daug naujų darbo vietų. Be to, tai gali tapti katalizatoriumi ir paskatinti atsinaujinti ir kitus pastatus bei teritorijas. Taigi, skiriant pinigų pastatų atnaujimui galima uždirbti pinigų bei sukurti naujų darbo vietų taip skatinant komercinę plėtrą.

Nekilnojamųjų kultūros paveldo objektų teisiniai aspektai

Kultūros paveldo apsaugą grindžia Lietuvos Respublikos Konstitucija, o pačiai nekilnojamojo turto apsaugai skirti du įstatymai: Saugomų teritorijų (1993 m., pakeitimai-  2001 m.). Nekilnojamųjų kultūros vertybių apsaugos (1994 m.) ir  Kilnojamųjų kultūros vertybių apsaugos (1996 m.).

1993 m. priimtas Saugomų teritorijų įstatymas nustato, kaip steikgti, valdyti, saugoti, naudoti, tvarkyti gamtos ir kultūros vertybes, kai tam tikrus teritorinius darinius, ir reguliuoti visuomeninius santykius  su saugomomis teritorijomis. (1 str.) Teritorijų saugojimas garantuoja gamtos ir kultūros paveldo kompleksų bei objektų apsaugos, kraštovaizdžio ekologinę pusiausvyrą, sudaro sąlygas moksliniams tyrimams, pažintinei rekracijai, propaguoja gamtos ir kultūros paveldo vertybių apsaugą. (2 str.).

Pagal Saugomų teritorijų įstatymo naują redakciją (2001 12 14), saugomos teritorijos steigiamos siekiant išsaugoti gamtos ir kultūros paveldo vertybes, kraštovaizdžio ir biologinę įvairovę, ekologinę pusiausvyrą, sudaryti sąlygas moksliniams tyrimams, pažintiniams turizmui, propaguoti gamtos ir kultūros paveldo vertybes (3 str.). Saugomų teritorijų sistemos pagridą sudaro šis šios saugomų teritorijų kategorijos (4 str.):

  • Konservacinio prioriteto saugomos teritorijos: erzervatai, draustiniai, paveldo objektai.
  • Saugomos kompleksinės teritorijos: valstybiniai- nacionaliniai ir regioniniai- parkai.

Veikla saugomose teritoijose reglamentuojama ne tik šiuo įsatymu, bet ir Nekilnojamųjų kultūros vertybių apsaugos, Miškų, Teritorijų planavimo, Statybos ir kitais įstatymais (5 str.), taip pat saugomų teritorijų nuostatais, teritorijų planavimo dokumentais ir paveldo objektų reglamentais.

1994 metais priimto Nekilnojamųjų kultūros vertybinių apsaugos įstatymo tikslas- garantuoti Lietuvos kultūros vertybių apsaugą, gausėjimą ir perdavimą ateities kartoms. Vertybių apsaugos tikslas- išsaugoti šias vertybes kaip autentiškus Lietuvos ir jos regionų istorijos liudytojus ar meno kūrinius (2 str.). Įstatymo objektas yra vertybės, dėl savo kultūrinės vertės ir visuomeninės reikšmės turinčios specialų, jų vertę atitinkantį ir šiame įstatyme nustatytą valstybinės apsaugos rėžimą  (3 str.). Tokios vertybės yra archeologijos ar kitokie objektai, statiniai ir jų kompleksai, ansambliai kartu su teritorijomis ir vietovės turinčios kultūrinę ir visuomeninę reikšmę. Čia priskiriamos ir kilnojamosios vertybės, kurios yra nekilnojamųjų vertybių priklausiniai.

Valstybinę kultūros vertybių apsaugą tvarko Kultūros vertybių apsaugos departamentas ( KVAD). KVAD Kultūros ministerijos sistemoje yra juridinis asmuo ir valstybės biudžete turi atskirą eilutę, jam priklauso kultūros vertybių apskaitos tarnybos funkciją vykdantis Kultūros paveldo centras. Departamentas turi savo struktūrinius teritorinius padalinius visose apskrityje. KVAD atlieka kultūros vertybių apskaitą, sudaro jų apskaitos reglamentus, nustato apsaugos zonas, prižiūri nekilnojamųjų kultūros vertybės valdymą, naudojimą, tyrimo ir tvarkymo darbus, atestuoja paminklosaugos ir tvarkymo darbų specialistus, išduoda leidimus vykdyti darbus ir kontroliuoja paveldosaugos bei paveldotvarkos darbus.

Objektus, turinčius kultūrinę, t.y. archeologinę, istorinę, techninę ir technologinę, meninę ar mokslinę vertę ir visuomeninę reikšmę (visuomenės poreikį išsaugoti kultūrinę vertę kaip tautos savastį ir tęstinumą. 1 str.), KVAD registruoja kaip nekilnojamąsias kultūros vertybes, o įrašymą į registrą skelbia „Valstybės žiniose“. Valstybinės reikšmės kultūros vertybių sąrašą Vyriausybės teikimu tvirtina LR Seimas. Reikšmingas nekilnojamąsias kultūros vertybes, pasiūlius KVAD ir pritarus Valstybinei paminklosaugos komisijai, kaip kultūros paminklus tvirtina Vyriausybė.

Už nekilnojamųjų kultūros vertybių išsaugojimą, pagal šį įstatymą atsako jų šeimininkai ir valdytojai (13 str.), o savivaldybės yra atsakingos už jų teritorijoje esančias ir konkrečių savininkų neturinčias vertybes. Nekilnojamųjų vertybių saugojimas turi atitikti jų kultūrinę vertę bei autentiškumą ir sudaryti sąlygas šias vertybes tinkamai eksponuoti.

Vertybės saugomos jas tinkamai prižiūrint, tvarkant bei naudojant (14 str.). Priežiūra turi garantuoti šių vertybių fizinės būklės stabilumą. Tvarkymo atžvilgiu taikomi tokie režimai:

  • Konservavimo- išsaugo esamą vertybės sudėtį ir apimtį.
  • Konservavimo- restauravimo- išsaugo esamą vertybės sudėtį ir apimtį, restauruojant atskirus jos elementus.
  • Restauravimo- atkūrimo- vertybės restauravimas ir pritaikymas, prarastų elementų atkūrimas.
  • Naudojimo atžvilgiu nekilnojamosioms kultūros vertybėms taikomi tokie režimai:
  • Rezervacinis- draudžiamas ūkinis naudojimas.
  • Riboto naudojimo.
  • Universalus- naudojimas neribotas.

Tvarkymo darbai yra priešavariniai, remonto, pritaikymo, tyrimo, konservavimo, restauravimo ir atkūrimo. Priešavarinių, remonto ir pritaikymo darbų tikslas- garantuoti šių vertybių gerą fizinę būklę ir praktinį naudojimą, išsaugant apsaugos reglamente nustatytą sudėtį ir apimtį, pagrindinius vertės požymius ir teritorijas. Tyrimo, konservavimo, restauravimo ir atkūrimo darbų tikslas- atskleisti šių vertybių kultūrinę vertę, išsaugant autentišką sudėtį ir apimtį ir pagrindinius kultūrinės vertės požymius, eksponuoti šias vertybės ar jų atskiras dalis, atkurti prarastus vertybės elementus. Tvarkymo darbų parinkimas priklauso nuo kultūros objekto vertės, fizinės būklės, autentiškumo bei tvarkymo ir naudojimo rėžimų, nustatytų apsaugos reglamente. Atkūrimo darbai atliekami tik išimtinais atvejais (21 str.).

Priešavariniams, remonto ir pritaikymo darbams reikalingas KVAD leidimas ir pritaikymo darbams su KVAD suderintas projektas. KVAD per 1 mėnesį išduoda leidimą arba motyvuotai atsisako jį išduoti. Leidimas ir suderintas projektas galioja vienerius metus (22 str.). Kultūros vertybių tyrimo, konservavimo, restauravimo ir atkūrimo darbams būtina iš anksto turėti KVAD patvirtintas sąlygas, programas ir projektus. KVAD sprendimą turi priimti ne per ilgiau kaip 2 mėnesius. Toks suderinimas ar patvirtinimas galioja trejus metus, o leidimas, išduotas per 15 dienų, galioja vienerius metus (23 str.).

KVAD turi teisę uždrausti veiksmus, galinčius sumenkinti į registrą neįrašytus objektus, kuriuose yra kultūrinės vertės požymių, kol bus išspręstas jų įrašymo į registrą klausimas (24 str.).

Juridiniai ir fiziniai asmenys, padarę žalą vertybėms, jų teritorijoms, privalo suremontuoti, restauruoti arba atkurti vertybes. Jei vertybės savininkas nesilaiko vertybių apsaugos reglamento ir jas žaloja ir jei tai tęsiasi po KVAD raštiško įspėjimo, KVAD teismine tvarka gali tą vertybę perimti iš savininko, pamokėdamas jam kultūros vertybės vertę (pagal susitarimą ar kainą nustatytą teismo) [4].

šaltinis: NEKILNOJAMO TURTO RINKOS TYRIMAI VERTINIMO PROCESE

Patiko? Pasidalink